Informes de Inspección de Viviendas: Qué Esperar
por Nick Gromicko, CMI® y Kenton Shepard
Influenciados por los cambios de los entornos económicos y legales durante los últimos 30 años, los informes de inspección de viviendas han ido cambiando para acomodarse a las expectativas crecientes de la clientela y para brindar una más completa información y protección, tanto para los inspectores como para sus clientes.
Desarrollo de Normas
Antes de mediados de los años 70, los informes de inspección no cumplían lineamientos de normas, y la mayor parte no tenía supervisión ni regulación. Como se puede imaginar, sin mínimas normas a respetar, la calidad de las inspecciones variaban considerablemente, y la industria de la inspección de viviendas era mirada con cierta desconfianza.
Con la fundación de de la Sociedad Americana de Inspectores de Viviendas (ASHI) en 1976, se pudo disponer de contenidos de informes de inspecciones regidos en lineamientos de inspecciones de viviendas en el formato de Normas de Práctica...Con el tiempo, apareció una nueva y más grande asociación comercial, la Asociación Internacional de Inspectores de Viviendas Certificados, la que desarrolló sus propias normas.
InterNACHI ha crecido hasta dominar la industria de la inspección y, además de las Normas de Práctica para Residencias, ha desarrollado unas completas Normas de Práctica para Inspección de Propiedades Comerciales. Hoy en día, la mayoría de las inspecciones, desde la inspección por hongos hasta las puertas contra incendios son llevadas a cabo de acuerdo con alguna Norma de Práctica de InterNACHI.
Como consumidor, debería tomarse el tiempo necesario para examinar las Normas de Práctica que cumple su inspector. Si no está afiliado a ninguna organización de inspección profesional y su informe no cumple ninguna norma en particular, debería buscarse otro inspector.
En general, los informes deberían describir los sistemas más importantes de una vivienda, sus componentes claves, y su operatividad, especialmente de aquellos en que una falla puede resultar en condiciones peligrosas o costosas de corregir. Los defectos deberían ser adecuadamente descriptos, y el informe debería incluir las respectivas recomendaciones.
Los informes también deberían excluir porciones de la vivienda no inspeccionadas. Como las inspecciones de viviendas son visuales, las partes de la vivienda ocultas bajo el piso, techo o cielorraso deberían ser excluidas.
Los inspectores de viviendas no son expertos en cada sistema de la vivienda, pero están entrenados para reconocer condiciones que exijan la inspección de un especialista.
Las inspecciones de viviendas no son técnicamente exhaustivas, lo que significa que un inspector no desarmará un horno para examinar a fondo, por ejemplo, el intercambiador de calor.
Las Normas de Práctica fueron diseñadas para identificar los requisitos de una inspección de vivienda y las limitaciones de una inspección
Listas de Comprobación e Informes Descriptivos
En los primeros años de la industria de inspección de viviendas, los informes de inspección eran sólo una simple lista de comprobación y un par de hojas del informe descriptivo.
Las listas de comprobación son solo esto, muy poco se escribe realmente. El informe consta de una serie de casilleros con descripciones cortas al lado. Las descripciones son muchas veces abreviadas, de dos o tres palabras, como por ejemplo “pintura saltada.” La lista completa de comprobación puede ser de cuatro a cinco páginas de extensión. Hoy en día, algunos acuerdos legales son casi de esa misma extensión!
Debido a la falta de información detallada, los informes de las listas de comprobación pueden quedar abiertos a la interpretación, y los compradores, vendedores, agentes, contratistas, abogados y jueces pueden interpretarlos en forma diferente, dependiendo de sus intereses.
En el negocio de las inspecciones, las frases que describen las condiciones encontradas durante una inspección se denominan “relatos”. Los informes descriptivos utilizan lenguaje descriptivo que describe más completamente cada condición. Las descripciones aquí no son abreviadas.
Tanto las listas de comprobación como los informes descriptivos todavía se utilizan; sin embargo, mucha jurisdicciones excluyen los informes tipo listas de comprobación porque debido a la información limitada que brindan dan como resultado problemas legales.
Desde el punto de vista de la responsabilidad, los informes descriptivos se consideran ampliamente más seguros, ya que proporcionan más información y lo expone más claramente.
Muchos de los temas y problemas de responsabilidad con el proceso de inspección se deben a malentendidos sobre qué debía estar incluido en el informe o sobre lo que dice el informe
Por ejemplo, en 2002, un inversor compró un hotel con 14 habitaciones en California. El informe descriptivo de seis páginas mencionaba que el tapajauntas adonde la pasarela de cemento del primer piso se encontraba con el edificio estaba incorrectamente instalado, y la condición podría resultar en la putrefacción de la madera. Cuatro años después, el inversor pagó casi U$S 100,000 para demoler y reemplazar la pasarela superior .En algunos lugares, era posible introducir un lápiz entre las vigas de soporte.
Aunque el informe del inspector mencionaba el problema, no había quedado clara la gravedad del problema, o las posibles consecuencias de ignorarlo. Hoy en día, un informe de seis páginas sería considerado corto para una casa pequeña.
Desarrollo de Software de Informes
Años atrás, cuando las computadoras eran costosas y difíciles de operar, los informes de inspección se hacían a mano. A medida que las computadoras fueron más simples y fáciles de adquirir, los software de inspección comenzaron a aparecer en el mercado
Hoy, con el uso de estos softwares, el inspector puede elegir gran cantidad de relatos repetitivos organizados que se pueden editar o agregar para adecuarlo a las condiciones locales, ya que un inspector en una ciudad húmeda y calurosa como Tampa Bay, Florida, es posible que encuentre problemas distintos que uno en un clima seco y frío, como puede ser en Salt Lake City, Utah.
Con el uso de software narrativos y casilleros de comprobación para las categorías que representan los sistemas de la vivienda, un inspector puede producir un informe muy detallado en un tiempo relativamente corto.
Por ejemplo, con un informe tipo lista de comprobación, el inspector que encuentra varias lámparas que no funcionan en una casa marcaría el casillero de la sección "INTERIOR" que diga algo como algunas lámparas no funcionan” y eso sería la máxima información que recibiría el cliente.
Con el uso de un software de inspección, en la sección del programa "INTERIOR”, el inspector podría marcar el casillero que diga “algunas lámparas no funcionan.” Esto haría que aparezca un relato en la sección "INTERIOR" del informe de inspección:
“Algunos aparatos lumínicos en la vivienda parecen estar inoperables. Pueden estar quemadas las lámparas, o puede haber problemas en los accesorios, el cableado o en los interruptores”.
Si después de reemplazar las lámparas, estas luces siguen fallando al accionar el interruptor, esta condición puede significar una situación de peligro, y el inspector recomienda la evaluación y las reparaciones necesarias que debe realizar un contratista eléctrico calificado.”
Frases típicas y demás información pueden estar pre seleccionadas para que aparezcan automáticamente en el informe.
Contenido Narrativo
Normalmente, las narraciones tienen tres partes:
- Una descripción de una condición preocupante;
- Una oración o párrafo que describe la gravedad de la condición, y sus posibles ramificaciones, contestando preguntas como, “ahora está estable, o el problema continuará?” o “se podrá prender fuego la casa" y “Cuándo?”; y
- Una recomendación. Esta puede ser sobre acciones específicas a tomar, o para una posterior evaluación, pero debería abordar los problemas de manera tal que quien lee el informe entienda cómo proceder.
“Normalmente” aquí es una palabra clave. Algunas narraciones simplemente pueden mencionar la intensidad de corriente del interruptor principal. No se necesita más de una oración. Cada inspector incluirá lo que considere necesario.
Contenido del Informe
Los informes de inspección generalmente comienzan con una sección informativa que da información general sobre la casa, como ser el nombre del cliente, la superficie cubierta y el año de construcción
A menudo hay otra información fuera del cuerpo principal del informe, o al principio o al final, que son las responsabilidades, y a veces incluye una copia del contrato de inspección, y posiblemente una copia de las Normas de Práctica. También puede incluir las credenciales profesionales, las designaciones, afiliaciones y membresías del inspector. Es una buena idea incluir una copia del libro de InterNACHI, Ahora que ha tenido una Inspección.
Los informes de inspección muchas veces incluyen un informe resumen de los mayores problemas con el fin de evitar que el lector se pierda los temas importantes. Es importante que quien lo lea tenga en cuenta los temas o condiciones de seguridad que puedan ser onerosos a la hora de corregirlos. Con esto en mente, utilizan códigos de colores en los relatos, aunque algunos opinan que esto los expone a una mayor responsabilidad y por esto no los usan.
El Software a menudo da a los inspectores la posibilidad de incluir fotografías en el cuerpo principal del informe, cerca del relato que las describe, o también las fotografías pueden ser agrupadas al final o al principio del informe.
Generalmente se incluye una tabla de contenido.
El cuerpo principal del informe puede estar dividido en secciones para cada sistema componente de la casa, como ser "ELECTRICIDAD," "PLOMERÍA," "CALEFACCIÓN," etc., o divididas según las áreas de la casa:”EXTERIOR," "INTERIOR," "COCINA," "DORMITORIOS," etc.
Muchas veces depende de la forma en que el inspector prefiere trabajar.
Informes de Ejemplo
Muchos inspectores tienen sitios web en donde incluyen informes de inspección de ejemplo para que los posibles clientes puedan verlos. Tómese el tiempo para mirarlos. Muchas veces también incluyen una página adonde explican el alcance de las inspecciones. El contrato de inspección generalmente está en la página web, y le puede dar una idea clara de los que se incluirá en el informe.
Como conclusión, siga los siguientes consejos para que sus clientes tengan expectativas realistas sobre la información que se incluirá en el informe de inspección:
- Lea las Normas de Práctica;
- Lea el Contrato;
- Revise una muestra de un Informe de Inspección; y
- Hable con el inspector.
