Costos de Cierre
por Nick Gromicko, CMI®
Cuando se vende una casa, hay un momento en la transacción conocido como el cierre, cuando el título de propiedad es transferido al nuevo dueño. El comprador y/o el vendedor normalmente contraen gastos varios, que son comúnmente llamados como costos de cierre. Estos gastos pueden ser significativos, promediando entre 2% y 4% del precio de venta, aunque pueden llegar hasta el 8%.
Analicemos la siguiente guía para tener una mejor idea de lo que los compradores y vendedores esperan pagar al cierre:
- gastos de inspección. Los prestamistas
pueden exigir una inspección por presencia de termitas o un análisis de la
condición estructural de la propiedad para asegurarse que la vivienda será
confiable como garantía de seguro de un préstamo. En áreas rurales también
puede requerirse una inspección del sistema séptico y pruebas del suministro de
agua. También asegúrese de contratar un inspector de InterNACHI para sacar el
máximo provecho de una inspección.
- puntos. Este interés prepago y
por única vez es pagado por el comprador al vendedor como una manera de reducir
la tasa de interés del préstamo hipotecario. Un punto equivale al 1% del monto
principal del préstamo. En un
préstamo de $200,000 es de $2,000. Si el prestatario planea vivir en la casa un
largo tiempo, podría ser una ventaja para él negociar más puntos. Los puntos
pueden financiarse agregándolos al préstamo, o pueden ser pagados por
adelantado y deducidos del impuesto a la renta del año en curso.
- gastos por el título de
propiedad. Este gasto por única vez es utilizado por los compradores y prestamistas para
asegurarse que el vendedor es legalmente dueño de la propiedad, y que la propiedad no tiene hipotecas
pendientes o restricciones de uso que el comprador desconoce. Si durante el
trámite del título aparecen divorcios, testamentos impugnados, o fallos
judiciales, se pueden evitar futuras complicaciones. Cualquiera puede
confeccionar un título de propiedad, pero los prestamistas normalmente
contratan a un abogado o a una compañía de seguros para que lleven a cabo una
profunda investigación.
- seguro sobre el título. Las pólizas
de seguro sobre el título se compran para proteger al prestamista en caso de errores
en la confección del título, que de alguna manera podría poner en peligro la
inversión del prestamista en la hipoteca del prestatario. En caso de que el
título sea impugnado en la corte, el seguro del título reintegrará el asegurado
un beneficio máximo hasta una predeterminada cantidad de dólares.
- cargos
de tasación. Los acreedores quieren
asegurarse que la propiedad a
adquirir vale por lo menos el monto del préstamo. Una tasación, llevada a cabo
por un tasador profesional licenciado, determinará el valor razonable del mercado de la propiedad. El requisito
de tasación no se llevará cabo si se ha efectuado una similar recientemente.
- gastos
de inspección. Se pagan en la oficina del
secretario y registrador del condado donde está ubicada la propiedad por el
servicio de incluir un registro oficial del cambio del propietario de la
locación.
- gasto
de gestión. Este costo cubre el análisis del
informe de crédito del comprador y
el gasto de tramitación inicial
del préstamo hipotecario. Este costo representa varios cientos de dólares.
- cargo por originación del
préstamo. Este costo paraguas cubre la evaluación y la preparación del
préstamo, el cual puede incluir honorarios cobrados por el abogado o el notario del acreedor. El costo total
puede significar varios miles de dólares, aunque puede reducirse de alguna
manera con un pago inicial mayor.
- interés
prepago. Aunque el primer pago del préstamo
del nuevo propietario puede no realizarse durante algún tiempo después del
cierre, los intereses se empiezan a devengar inmediatamente después del cierre.
Por ejemplo, si el contrato cierra el 11 de Octubre, el propietario deberá pagar intereses por los 20 días previos al primer pago del préstamo.
- seguro
de propiedad prepago. Normalmente los acreedores
requieren que las primas de seguro del primer año de la propiedad se paguen por
adelantado.
- gasto de fiscalización de la
propiedad. Se lleva a cabo una evaluación del lote y sus estructuras para confirmar
la descripción legal de la escritura de la propiedad, incluyendo las dimensiones
de la propiedad, y para asegurarse que no haya usurpaciones, y verificar que
la casa y otras estructuras están adonde el vendedor dice que están.
- gastos de la asociación de
propietarios (HOA). Si la propiedad forma parte de una HOA el comprador
necesitará cubrir, por adelantado, las tasas correspondientes por la porción
remanente del año que comprarán la propiedad.
- impuestos a la propiedad. Como en el caso de los gastos de HOA, los compradores deben pagar por adelantado la proporción de los impuestos inmobiliarios de los que son proporcionalmente responsables.
Recomendaciones para Reducir Costos de Cierre
- Los compradores de casas con
poco efectivo pueden incluir el pago de los costos de cierre dentro del
préstamo hipotecario. También es posible que el acreedor se haga cargo de los
costos de cierre a cambio de una
tasa de interés más alta.
- Elegir una fecha de cierre
cercana a fin de mes para ahorrar dinero por el interés prepago.
- Negociar con el vendedor de la
propiedad para ayudarse en el pago de algunos de los costos de cierre.
Resumiendo, los costos de cierre incluyen una variedad de gastos diversos que los paga el comprador y/o el vendedor de la vivienda.
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